Cómo Funciona

Existe la creencia errónea de que los extranjeros no pueden poseer bienes raíces en México, pero la realidad es que sí pueden. Fuera de la Zona Restringida, que se define más adelante, un extranjero o corporación extranjera puede adquirir cualquier tipo de bienes raíces, manteniendo la propiedad como propietario directo, equiparable a los ciudadanos mexicanos, simplemente cumpliendo con la ley mexicana.

Sin embargo, está la Zona Restringida. La Constitución Mexicana regula la propiedad de la tierra y establece que “en una zona de 100 kilómetros (aproximadamente 62 millas) a lo largo de la frontera o 50 kilómetros (aproximadamente 31 millas) a lo largo de la costa, un extranjero no puede adquirir la propiedad directa de la tierra”. Estas áreas se conocen como “Zonas Restringidas o Prohibidas”. (Encontrarás, al desplazarte hacia abajo, un diagrama de un mapa que ilustra las áreas definidas de “La Zona Restringida” en una presentación visual detallada y comprensiva).

Sin embargo, la última Ley Mexicana de Inversión Extranjera, promulgada el 28 de diciembre de 1993, proporciona una solución en forma de Fideicomiso. Dentro de la Zona Restringida, un extranjero o corporación extranjera puede obtener todos los derechos de propiedad mediante un fideicomiso bancario. Cualquier extranjero o nacional mexicano puede establecer un Fideicomiso (equivalente a un fideicomiso beneficioso estadounidense) a través de un banco mexicano para comprar bienes raíces en cualquier lugar de México, incluida la Zona Restringida. Por razones prácticas, incluso en zonas no restringidas, muchos extranjeros y nacionales mexicanos prefieren mantener sus propiedades bajo un Fideicomiso.

Para hacerlo, el comprador solicita a un banco mexicano de su elección actuar como fiduciario en su nombre. El banco, como parte normal del proceso, obtiene el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para adquirir la propiedad elegida en fideicomiso. El Fideicomiso puede establecerse por un período máximo de 50 años y puede renovarse automáticamente por otro período de 50 años. Durante estos periodos, tienes el derecho de transferir el título a cualquier otra parte, incluido un miembro de tu familia. El banco se convierte en el propietario legal de la propiedad para el uso exclusivo del comprador/beneficiario, que tiene todos los beneficios de un propietario directo, incluida la posibilidad de arrendar o transferir sus derechos de propiedad a un tercero o heredero preestablecido.

El fiduciario es responsable ante el comprador/beneficiario de garantizar el cumplimiento preciso del fideicomiso, según la ley mexicana, asumiendo una supervisión técnica, legal y administrativa completa para proteger los intereses del comprador/beneficiario. Los Fideicomisos no se consideran un activo del banco.

Otra alternativa es adquirir propiedades no residenciales a través de una corporación mexicana, que bajo ciertas condiciones puede ser propiedad al 100% de extranjeros, con una disposición en sus estatutos en la que los extranjeros aceptan estar sujetos a las leyes mexicanas y acuerdan no invocar las leyes de su propio país. Además, acuerdan que el bien raíz adquirido se registre en la Secretaría de Relaciones Exteriores y se utilice para actividades no residenciales. En otras palabras, bajo estas condiciones, los extranjeros pueden adquirir directamente propiedades destinadas a uso turístico, comercial e industrial.

Hay una idea errónea entre los extranjeros que invierten en México de que una vez que caduca el fideicomiso, el beneficiario pierde todos los derechos y beneficios de la venta de la propiedad en fideicomiso. Esto no es así. Por el contrario…

el beneficiario tiene un derecho contractual bajo el acuerdo fiduciario con el banco mexicano a todos los beneficios que puedan derivarse del uso o venta de esa propiedad, aunque no sea titular de la propiedad. Según la ley mexicana, el banco, como fiduciario, tiene la obligación fiduciaria de respetar los derechos del beneficiario.

Un fideicomiso de bienes raíces no es un arrendamiento.

El beneficiario puede instruir al banco para vender o arrendar la propiedad en cualquier momento. El beneficiario puede desarrollar y utilizar la propiedad a su gusto y beneficio, dentro de las disposiciones legales. Generalmente, la ley permite la mayoría de las actividades realizadas por extranjeros.

Estructura del Fideicomiso

El Fiduciante, un ciudadano mexicano o una corporación mexicana sin participación extranjera; el propietario original de los bienes raíces, es la parte que coloca la propiedad en fideicomiso.

El Fiduciario, como se indicó anteriormente, es la Institución Bancaria que tiene el fideicomiso sobre la tierra en beneficio del beneficiario.

El Beneficiario, el primer beneficiario suele ser el promotor, que adquiere derechos beneficiosos para desarrollar la propiedad y vender su interés beneficioso a otras partes a su vez. El beneficiario final es un extranjero, ya que los mexicanos generalmente adquirirán (comprarán) la propiedad directamente.

El Proceso

La mayoría de las transacciones inmobiliarias se “abren” después de que se acepta una oferta de compra por escrito por el vendedor y cuando se firma un contrato de compra-venta (contrato promisorio) por ambas partes. En la mayoría de los casos, se requiere un depósito por parte del corredor para transmitir la oferta al vendedor. (Si la transacción se realiza directamente con el vendedor, es altamente recomendable consultar a un corredor de bienes raíces o a un abogado antes de firmar cualquier documento o entregar dinero).

En algunas áreas es común entregar al vendedor, como pago inicial, el equivalente al 10-30% (incluido el depósito inicial) del precio total al firmar el contrato de compra-venta, que debe contener una cláusula penal aplicable en caso de incumplimiento por parte de cualquiera de las partes. En Puerto Vallarta se requiere un depósito del 10% al firmar el contrato por todas las partes.

Normalmente, al firmar la escritura o el documento oficial, que debe ser certificado por un Notario Público, se paga el saldo y se entrega la propiedad. Esto no debería tomar más de 45 días. Se recomienda utilizar una cuenta de depósito en garantía para todas las transacciones inmobiliarias.

Generalmente, los precios de bienes raíces se establecen en dólares estadounidenses debido a los tiempos de devolución en el pasado. La mayoría de los pagos se realizan mediante transferencias de fondos desde un banco de EE. UU. a un banco corresponsal mexicano o una cuenta de depósito en garantía establecida con una de las dos compañías de títulos en los Estados Unidos.

El Notario Público

Un Notario Público es un abogado designado por el gobierno que procesa y certifica todas las transacciones inmobiliarias, incluido el dibujo y revisión de todos los documentos de cierre de bienes raíces, garantizando así su correcta transferencia.

Además, todas las procuraciones, la formación de corporaciones, testamentos, testigos oficiales, etc., se manejan y registran debidamente a través de la oficina del Notario Público, quien también es responsable ante el gobierno por la recaudación de todos los impuestos involucrados.

En relación con las transacciones inmobiliarias, el Notario Público, a pedido, recibe los siguientes documentos oficiales, que, por ley, son necesarios para cualquier transferencia:

Un certificado de no gravamen del registro público de la propiedad, basado en una búsqueda completa de títulos; Un informe del tesoro o municipio sobre evaluaciones de propiedades, facturas de agua y otros impuestos pertinentes que puedan estar vencidos; Una tasación de la propiedad con fines fiscales. Todas las transacciones inmobiliarias deben involucrar a un notario, quien prácticamente no tiene relación con el notario público estadounidense. Costos de Cierre.

Es práctica común que el comprador pague el impuesto de adquisición y todos los demás costos de cierre, incluidos los honorarios y gastos del Notario, mientras que el vendedor paga su impuesto sobre ganancias de capital y la comisión del corredor.

Desde el 1 de enero de 1996, la ley federal con respecto al impuesto sobre la transferencia de bienes raíces, que era del 2% para toda la República de México, se modificó para permitir que cada uno de los estados mexicanos determinara su propio impuesto. El rango ahora puede ser del 1 al 4% del valor de tasación fiscal, que generalmente es menor que el valor de venta.

El resto de los costos de cierre, que excluyen el costo de transferencia mencionado anteriormente, varían del 3 al 5% o más del valor de tasación fiscal, dependiendo del estado en particular. Estos porcentajes se aplican al valor más alto de los siguientes:

El monto por el cual se vende la propiedad, El valor de la tasación fiscal oficial, El valor designado por las autoridades de evaluación de propiedades.

Costo del Fideicomiso

Según la tarifa actual, el banco cobra a la persona que desea el Fideicomiso una tarifa inicial (aproximadamente $1,500.00 USD) por la redacción del acuerdo y el establecimiento del fideicomiso, además de un porcentaje basado en el valor de la propiedad. Además, el banco cobra una tarifa anual (según el valor de la propiedad) para cubrir sus servicios como fiduciario. Esta tarifa es de aproximadamente $500.00 USD por año.

Comisión de la agencia de Bienes Raíces

La mayoría de las empresas de bienes raíces en México cobran una comisión del 6-8% sobre el precio de venta real de la propiedad. Sin embargo, en áreas turísticas las tarifas de los corredores suelen ser más altas debido a los mayores gastos. En Puerto Vallarta, la comisión es del 8%.

Impuesto sobre Ganancias de Capital

En México, el concepto de impuesto sobre ganancias de capital no se aplica de la misma manera que se determina en los Estados Unidos. Aquí, la ganancia de la venta de una propiedad se trata como ingreso normal a una tasa impositiva de hasta el 35%. Para determinar la ganancia, se deducen los siguientes costos y gastos del monto por el cual se vende oficialmente la propiedad:

• El costo original del terreno y el costo depreciado de la construcción, basado en el número de años que se mantuvo la propiedad y ajustado por inflación según los índices oficiales de precios al consumidor; – Adiciones, modificaciones y mejoras, pero no mantenimiento, realizados en la propiedad (construcción), ajustados como se mencionó anteriormente; – Comisiones pagadas a corredores de bienes raíces por el vendedor; – Los costos de cierre, incluidos todos los gastos, impuestos y tarifas pagadas por el vendedor.

El Notario retendrá la ganancia calculada después de las deducciones, enviándola a las autoridades fiscales mexicanas. El vendedor luego deducirá esta cantidad de su declaración de impuestos anual, que se convierte en un crédito fiscal ajustable en los EE. UU. Por otro lado, no hay impuesto sobre ganancias de capital en México si hay pruebas concluyentes de que el vendedor ha utilizado la propiedad como su residencia principal.

EXPLICACIÓN DEL CIERRE

El procedimiento de cierre generalmente tarda de 30 a 45 días y estos costos son pagados por el comprador. Nota: Todos los montos están en dólares estadounidenses, con un tipo de cambio de más de $18.50 pesos por dólar. Cuando se adquiere una propiedad a través de una Oferta de Compra o cuando se lleva a cabo una Transferencia de Fideicomiso ante un Notario Público, para que sean legalmente constituidos deben cumplir con una serie de permisos y gastos, que se describen de la siguiente manera:

1. TARIFAS DE FIDUCIARIO:

Estas se cobran anualmente y se pagan por adelantado. Pueden variar según la transacción, la propiedad y el fiduciario; sin embargo, la mayoría cobra $450 en propiedades con un valor inferior a $700,000. Para propiedades de hasta $1,500,000, cobran $600 y más de $1,500,001.00 cobran $1,000. Además de esto, todos los fiduciarios cobran la misma tarifa por la Aceptación del Fideicomiso, que se cobra solo una vez.

2. PERMISO DE ASUNTOS EXTRANJEROS (SRE):

Este es un permiso que el Notario Público o el Fiduciario tramitan a través de sus agentes y puede costar hasta $1,100 como tarifa máxima; esto puede ser proporcional a las tarifas de los agentes, ya que la tarifa del permiso de la Oficina de Relaciones Exteriores no varía.

3. REGISTRO NACIONAL DE INVERSIONES EXTRANJERAS (RNIE):

El Fiduciario tiene la obligación de procesar el registro de la Escritura dentro de un período de 30 días después de su otorgamiento y el costo por tarifas y derechos puede variar de $285 a $330 según el Fiduciario.

4. HONORARIOS DEL NOTARIO PÚBLICO:

Estos están regulados por una lista de tarifas autorizadas por la Ley Notarial válida en cada estado. En el estado de Jalisco, la lista de tarifas es la siguiente:

De $1,000 hasta $9,523 = 2% De $9,524 hasta $1,9047 = 1.15% De $19,048 hasta $47,619 = .85% De $47,619 hasta $71,428 = .65% De $71,429 hasta $95,238 = .50% De $95,239 hasta $476,190 = .25% De $476,191 en adelante = .20%. (Nota: Las tarifas pueden ser menores, pero nunca superar esta lista de tarifas).

5. IMPUESTO DE ADQUISICIÓN DE PROPIEDADES:

Este es un impuesto estatal. El Notario Público es responsable de cobrarlo y declararlo sin recargos. En el caso del estado de Nayarit, esto se realiza dentro de un período de 30 días después del otorgamiento de la Escritura. Es del 2% basado en el valor más alto de la valuación de construcción previamente autorizada. En el caso del estado de Jalisco, toma 60 días. Este impuesto se cobra en función del valor de la valuación de construcción utilizando diferentes porcentajes y cantidades fijas.

6. VALUACIÓN Y DIVISIÓN:

Tu costo se calcula de la siguiente manera: en valores de hasta: $250,000 = 3% $250,001 – $500,000 = 2% $500,001 en adelante = 1% (Nota: Estos porcentajes pueden variar según el criterio del tasador).

7. DERECHOS DE REGISTRO PÚBLICO:

Este permiso puede ser tramitado a través del notario. Una vez que se pagan los derechos correspondientes, el notario podrá procesar el registro en la Oficina Local de Registro Público donde se encuentra la propiedad. Los costos varían según la ley vigente en cada estado. El estado de Nayarit cobra el 0.9% basado en el valor de la transacción. Este monto no puede exceder los $6,952. En el estado de Jalisco se cobra una tarifa de $190 por propiedad.

8. CERTIFICADO DE NO GRAVÁMENES:

SIN GRAVÁMENES EN IMPUESTO A LA PROPIEDAD, NI GRAVÁMENES EN AGUA O TARIFAS DE MANTENIMIENTO. El notario tiene la obligación de verificar que la propiedad en cuestión no tenga gravámenes. El notario reunirá los certificados de las oficinas gubernamentales correspondientes y de la administración del condominio. Este cargo normalmente no es superior a $60.

9. OTROS CARGOS:

Esto depende del notario y puede ser: Gastos de viaje cuando sea necesario firmar documentos. Copias y otros costos administrativos. Esto generalmente no supera los $767.

10. SEGURO DE TÍTULO:

Esto varía según el valor de la transacción y la compañía de seguros, pero no debe exceder el 0.5% – 0.7%.

11. CUENTA DE FIDEICOMISO:

Para administrar los fondos para la compra de una propiedad, se recomienda abrir un FIDEICOMISO. Los costos son de $500 como costos de apertura. Es importante mencionar que todos los gastos mencionados son obligatorios y deben realizarse. En el caso de una Transferencia de Fideicomiso para una Oferta de Compra, se pueden omitir los pasos 1, 2 y 3. Con esta información, nuestros clientes pueden determinar los costos reales de cierre. No obstante, es muy importante visitar a su notario para recibir asistencia o, si esto no es posible, acudir a una Agencia de Bienes Raíces que tenga personal calificado para supervisar su cierre. Toda esta información sobre costos de cierre es necesaria para tener una idea de cuáles pueden ser sus costos de cierre y, según mi experiencia en este campo, preparé un cuadro que puede ayudar a determinar los costos aproximados rápidamente.

(ÚNICAMENTE CUANDO SE CONSTITUYE UN FIDEICOMISO) Hasta $20,000 17% De $20,000 a $50,000 10% a 15% De $50,000 a $100,000 7% a 10% De $100,000 a $150,000 6% De $150,000 a $250,000 5% De $250,000 a $450,000 4% De $450,000 a $1500,000 3.5% $1500,000 y más 2.5% a 3%

La industria inmobiliaria en México es similar en muchos aspectos a la de Estados Unidos, que probablemente es la más avanzada del mundo. Se está desarrollando rápidamente, aprovechando la tecnología actual; sin embargo, parece estar siguiendo el sistema tal como existe en los EE. UU. La única organización profesional nacional de bienes raíces en México es la “Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios” (AMPI) con 24 capítulos en 38 ciudades. Esta organización es algo similar a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) en los Estados Unidos.

Licencias

En este momento, no hay leyes de licencia gubernamentales que regulen la intermediación y venta de bienes raíces en México. Cualquiera puede, en efecto, ofrecer propiedades en venta. Por lo tanto, se debe tener precaución al seleccionar una empresa inmobiliaria establecida y reputada. Un comprador potencial puede querer consultar con las asociaciones locales de cámaras de comercio o un bufete de abogados prominente.

Financiamiento

Históricamente, debido a la falta de mercados de capital y altas tasas de interés mexicanas, la mayoría de las transacciones se realizaban en efectivo. En 1993 y 1994, la economía mexicana mejoró hasta tal punto que la inflación anual bajó a un solo dígito y las tasas de interés fueron más o menos accesibles. Los bancos introdujeron programas de hipotecas atractivas y, en consecuencia, las ventas proliferaron en todo México. Debido a la devaluación en diciembre de 1994, la situación ha revertido y los pocos bancos que ofrecen hipotecas lo hacen a tasas de interés variables tan altas que muy pocos compradores están en posición de aprovecharlas. Sin embargo, esto está cambiando. Recientemente, Scotiabank Inverlat introdujo hipotecas a largo plazo a tasas entre 15-17%. Sin embargo, estas hipotecas solo están disponibles para extranjeros con estatus migratorio FM-2. Con la demanda de préstamos en México, hay más corredores de hipotecas abriendo oficinas. Los criterios son muy estrictos y en este momento solo se ofrecen a ciudadanos estadounidenses. Las tasas de interés promedian alrededor del 8%. Los únicos programas disponibles en este momento son para compras, en el futuro podríamos ver programas para aquellos interesados en refinanciar sus propiedades actuales ubicadas en México.

Servicio de Listado Múltiple

Un par de servicios electrónicos de listado múltiple (MLS) están operando ahora en México. Producciones Viva, la empresa que publica la Guía de Bienes Raíces, ha estado ofreciendo el servicio MLS a Vallarta desde 1989, disponible en un catálogo impreso y en línea en mlsvallarta.com).

Fideicomiso, Seguro de Título y Seguro de Hogar

Es el Notario Público quien, en efecto, actúa como un “Agente de Custodia” para las partes involucradas, por lo que hay pocas compañías de fideicomiso en México. En la actualidad, no hay un uso generalizado de seguros de título en México, aunque algunas compañías estadounidenses ofrecen cobertura en algunas zonas turísticas del país. Por otro lado, las compañías de seguros brindan cobertura completa para hogares en todo México. Las compañías de seguros de título más utilizadas en Vallarta son First American Title y Stewart Title.